各县（市、区）住房保障安置服务中心（住建局），赣州经开区房管所：
为规范住宅小区业主大会选聘物业服务企业招投标活动，强化物业管理招投标事中、事后监督管理，保护招投标当事人的合法权益，优化市场竞争环境，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际，现就有关事项通知如下：
一、规范选聘物业服务企业的启动程序
1.指导街道办事处（乡镇人民政府、城市社区管委会）、社区（村）加强对业主大会、业委会的监督，业主大会启动选聘物业服务企业程序应当主动向社区（村）“两委”报告。
2.启动选聘物业服务企业程序由业主共同决定。
除物业服务企业书面表示不同意续聘的情形外，应当组织召开业主大会对是否续聘现物业服务企业进行表决。解聘物业服务企业应当由全体业主共同决定。
3.业主大会决定不续聘或解聘的，由业主委员会制定选聘方案，选聘方案应当在街道办事处（乡镇人民政府、城市社区管委会）、物业管理主管部门的指导下完成，并由业主大会表决通过。
二、合理选择选聘方式
1.公开招标方式选聘物业服务企业。
引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业，负责本物业服务区域的物业管理。
2.协议方式选聘物业服务企业。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经项目所在地的物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。采用协议方式选聘的，应当选择上一年度江西省物业服务企业信用等级二星级及以上的物业服务企业。
三、加强招标代理机构的监督管理，规范招标代理活动
1.招标代理机构实行从业告知承诺制度。
引导招标代理机构作出从业告知承诺，填写机构基本信息，供业主大会招标参考。
2.督促招标代理机构遵守法律法规关于招标人的规定，依法依规开展招标代理活动。
3.加强对招标代理机构从业检查，加强对从业人员的指导及物业管理法律法规的宣传，提高代理机构人员的从业能力。
四、规范招标文件的编制
1.指导招标人根据物业服务项目的特点和需要编制招标文件，不得设置与物业管理无关或违法违规的内容。
招标文件不得将物业服务人“提供整改资金”、“带资进场”和“共管账户”等与物业管理无关内容作为评标标准和定标依据；
招标文件不得设置倾向或排斥潜在投标人的内容，不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。
2.引导招标人结合物业服务企业信用管理相关规定，合理设置招标条件及评分标准，充分运用物业服务企业信用评价结果，推动物业服务企业守信激励、失信惩戒。
五、加强招标文件的备案
（一）指导招标人在发布招标公告10日前，提交以下材料报物业项目所在地物业管理主管部门备案。
1.《物业管理招投标招标备案表》；
2.业主大会对续（解、选）聘物业服务企业的表决结果；
3.业主大会表决通过的选聘方案；
4.招标人与招标代理机构签订的书面委托合同以及经办人身份证明、授权委托书；
5.招标文件；
6.招标公告；
7.原物业服务合同；
8.其他必要的材料。
（二）对选聘的启动程序、选聘方案、招标文件等进行合法性审查，发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。符合规定的，出具《物业管理招投标招标备案回执》。
（三）指导招标人招标备案后，通过“赣州市城市住房服务中心”官方网站发布招标公告。
六、加强物业服务企业投标活动的监管，重视投标人信用信息采集、认定和记录，强化投标人信用评价
1.指导投标人参与投标前对招标备案情况进行核实，评估投标风险，不得参与未取得《物业管理招投标招标备案回执》项目的招投标活动。
2.对参与未取得《物业管理招投标招标备案回执》项目的招投标活动、串标、低价竞争或变相低价竞争等扰乱物业服务市场秩序的物业服务企业，在本辖区注册、从业的，应进行约谈，并扣减当年信用评价分值；未在本辖区注册、从业的，应函告从业、注册地物业管理主管部门，请求协助处理。
七、规范评标委员会的组成，加强评标活动的监管
1.评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
评标委员会的专家成员，应当由物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府、城市社区管委会）通过赣州市房地产信息平台申请，物业管理主管部门从赣州市物业管理专家库中随机抽取的方式确定。
2.招标人代表及评标委员会的专家实行回避制度和保密制度。
与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会；评标委员会成员信息在中标结果确定前应当保密。
八、规范中标备案
督促招标人自确定中标人之日起的15日内，持以下材料到项目所在地物业管理主管部门备案。
1.《物业管理招投标中标备案表》；
2.开标评标过程记录和确定中标人的方式及理由；
3.评标委员会的评标报告（含评分表）；
4.中标人的投标文件；
5.中标公示；
6.中标通知书；
7.其他必要的材料。
物业管理主管部门应当审查开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、公示情况、中标通知书等材料。符合规定的，出具《物业管理招投标中标备案回执》。
九、跟踪物业服务合同签订
督促招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
十、及时建立物业管理招投标档案，规范物业管理招投标政府信息公开工作
1.建立招标备案、中标备案档案。物业管理主管部门在完成招标备案、中标备案等工作后，应当将招标人提交的申请材料及招投标活动中产生的相关材料及时立卷归档;内部审核流转资料及其它相关资料应当另行立卷，一并归档。
2.依法受理政府信息公开申请，依法向申请人公开招标、投标、开标、评标、中标等全过程信息，保障政府信息公开申请人的合法权益。
附件：1.《物业管理招投标招标备案表》
2.《物业管理招投标招标备案回执》
3.《物业管理招投标中标备案表》
4.《物业管理招投标中标备案回执》
赣州市城市住房服务中心
2024年7月3日
附件下载地址：附件1 招标备案表.xls
